Mietvertrag für Werbefläche / werbevertrag

Jedes Plakatanschlagunternehmen hat eigene Vorlage für ein Werbenutzungsvertrag. Allerdings unterscheiden sich die Verträge im Wesentlichen kaum. Da es grundsätzlich um die Vermietung von Werbeflächen (Hauswände, Zäune, Hausgiebel, Hausfassade, Mauern, etc) bzw Verpachtung von Grundstücken handelt, nennt man oft diese Vereinbarungen als Miet- bzw Pachtverträge.

*Pacht- /Mietvertrag /Mietvereinbarung / Werbenutzungsvertrag (Muster)

Vertragspartner:
Nach dem Vertrag räumt eine Vertragspartei (Vermieter) der anderen Vertragspartei (Mieter) das Recht auf seinem Grundstück Werbeanlagen aufzubauen und diese zu bewirtschaften.
Auf der Seite des Vermieters treten oft Eigentümer der Immobilie auf. Allerdings muss es nicht immer Eigentümer sein. Auch durch den Eigentümer berechtigte Personen (Mieter, Verwaltungsgesellschaften, etc.) können einen solchen Werbenutzungsvertrag abschließen.
Manche Verträge werden durch die Vermittler im eigenen Namen abgeschlossen. Solche Verträge werden dann an die Plakatanschlagunternehmen veräußert. Ein Nachteil für den Vermieter in diesem Fall ist, dass er seinen wahren Vertragspartner, der sich schließlich um das Ganze kümmert, beim Abschluss des Vertrags nicht kennt und deswegen gewisse Risiken eines solchen Verhältnisses nicht abschätzen kann.
Achten Sie immer darauf, wer Ihr Vertragspartner ist. So können Sie sich ein Bild von der Mieterin bilden und somit viel Erger für die nächsten 5-10 Jahre ersparen.

Gegenstand:
Im Gegenstand des Vertrags werden Zahl, Maße und Art der Werbeträger festgelegt.

Vergütung:
Die Miete wird zuzüglich MwSt. in gesetzlicher Höhe (derzeit 19%) entrichtet, wobei man die Mehrwertsteuer nur dann auszahlt, wenn der Vermieter Umsatzsteuerpflichtig ist und eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer (USt-IdNr) hat.
Man sollte hier vor allem darauf achten, dass die angebotene Miethöhe sich im Vertrag widerspiegelt. Oft wird der Unterschied zwischen netto und brutto übersehen. Den Vermieter kann ein solcher Fehler 19% des Mietzinses kosten.
Bei einer Werbeanlage mit Beleuchtungseinheit wird auch der Umgang mit den Stromkosten beschrieben. Die Stromkosten übernimmt immer die Mieterin, wobei hier oft dem Vermieter zwei Modelle angeboten werden a) pauschale Vergütung und b) Abrechnung nach dem Stromverbraucht.

a) Bei einer Pauschalvergütung zahlt die Mieterin unabhängig von dem tatsächlichen Stromverbraucht der Werbeanlage einen vereinbarten Betrag an die Mieterin.

b) Bei dieser Variante bezahlt zwar zunächst der Vermieter die Stromrechnung. Der für die Werbeanlage anfallende Betrag wird jedoch durch die Mieterin übernommen. Für die Kontrolle des tatsächlichen Stromverbrauchs baut die Mieterin auf eigene Kosten einen Zwischenzähler ein.

Falls ein Stromanschluss nicht dem Vermieter gehört, wird direkt mit dem Anschlussinhaber abgerechnet.

In diesem Vertragsabschnitt werden auch die Zahlungsbedingungen beschrieben. Je nach Unternehmen wird die Miete viertel-, halb- oder jährlich im Voraus auf das im Vertrag hinterlegte Bankkonto überwiesen. Die meisten Plakatanschlagunternehmen bevorzugen eine quartalmäßige Zahlungsweise.
Die erste Zahlung erfolgt fast immer erst nach Erhalt der Baugenehmigung und Errichtung der Werbeanlage.

Fristen:
Die Mindestvertragslaufzeit liegt bei einer konventionellen Großfläche selten unter 5 Jahre. Bei einem City-Star-Board darf sich der Vermieter mindestens 10 Jahre über die sicheren Mieteinnahmen freuen. Der Vertrag wird dann automatisch verlängert.

Vormietrecht:
Bei einem Vormietrecht räumt sich der Mieter das Recht ein, mit dem Mieter nach dem Vertragsschluss einen neuen Vertrag abzuschließen, falls der Vermieter die Werbefläche weitervermieten will. Die Vertragsbedingungen dürfen dabei nicht schlechter sein, als solche der Konkurrenz, ansonsten kann der Vermieter das neue Mietverhältnis mit dem Mitbewerber begründen.
Bei der Formulierung des Vormietrechts muss allerdings das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB beachtet werden, sonst kann die Klausel unwirksam sein. Mehr dazu kann man hier oder hier nachlesen.

Konkurrenzverbot:
Während der Mietdauer dürfen keine ähnlichen Werbeanlagen der Mitbewerber auf demselben Flurstück errichtet werden. Diese Klausel ist ein unabdingbarer Bestandteil jedes Werbenutzungsvertrags.
Sollte ein Vermieter diese Klausel übersehen und eine Werbefläche auf demselben Flurstück an einen Mitbewerber vermietet haben, kann er sich schnell schadensersatzpflichtig machen.

Kündigung:
In diesem Abschnitt werden verschiedene Kündigungsmöglichkeiten sowie -gründe für die beiden Vertragsparteien festgelegt.

Mögliche Kündigungsgründe für den Vermieter könnten folgende sein:

- das Grundstück wird baulich dauerhaft derartig wesentlich verändert, dass eine anderweitige Aufstellung oder Anbringung der Werbefläche/n nicht mehr möglich ist;

- beim Versäumnis der Mietzahlungen;

- schlechte bzw fehlende Bewirtschaftung der Werbeanlage;

- wenn die Mieterin innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Vertragsschluss für die Errichtung der Werbeanlage(-n) erforderliche Baugenehmigung nicht beantragt, das Genehmigungsverfahren schuldhaft verzögert oder innerhalb einer bestimmten Frist nach Erhalt der Baugenehmigung die Werbeanlage nicht errichtet.

Diese Klausel soll den Vermieter vor allem vor dem Fall schützen, in dem die Mieterin eine zeitnahe Errichtung der Werbeanlage nicht zum Ziel hat, er jedoch seine Werbefläche während der Vertragslaufzeit nicht anderweitig vermieten kann.

Mögliche Kündigungsgründe für den Mieter könnten folgende sein:

- wenn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung (z.B. Sichtbehinderung, Zugangshindernisse) nicht mehr möglich ist;

- die Marktlage oder der Bereich der Außenwerbung sich ändert und eine Wirtschaftliche Ausnutzung der Werbetafel/n nicht mehr gewährleistet ist;

- bei Aufhebung der behördlichen Genehmigung.

Ferner sieht jeder Werbenutzungsvertrag eine Klausel voraus, nach welcher er bei der Versagung der Baugenehmigung automatisch aufgelöst wird.
In Bezug auf die Baugenehmigung ist auch die Situation zu überlegen, in der nicht alle beantragten Werbeanlagen baugenehmigt werden. Die häufigste Klausel für diesen Fall klingt ungefähr so: „Wird nur eine Teilgenehmigung erteilt oder werden Werbetafeln entfernt, gilt der Vertrag als entsprechend angepasst„ Es betrifft auch die Fälle, wo bei einer doppelseitigen Werbeanlage nur eine Seite genehmigt wird.
Für den Vermieter heißt das meistens weniger Mieteinahmen. Falls die reduzierte Miete das Dulden der Werbeanlage nicht mehr rechtfertigt, soll sich der Vermieter am besten eine Möglichkeit eines Ausstiegs aus dem Mietverhältnis überlegen.


Vertragsende:
Die meisten Verträge laufen zwar viel länger über die Vertragslaufzeit. Nichtsdestotrotz kommt es jedoch manchmal zum Vertragsende. Für diesen Fall findet in den meisten Verträgen folgende Klausel ihren Platz: „Nach Beendigung des Vertrages hat der Mieter die Werbeanlage auf seine Kosten innerhalb einer angemessenen Frist zu entfernen und die Befestigungspunkte ordnungsgemäß zu verschließen.“
Beim Abschluss eines Werbenutzungsvertrags soll der Vermieter, falls nichts anderes ausdrücklich vereinbart wurde, generell davon ausgehen, dass die Mieterin sämtliche im Zusammenhang mit der Errichtung und Unterhaltung der Werbeanlage/n entstehenden Kosten trägt. Hierzu gehören auch die Genehmigungsgebühren, Versicherungsprämien sowie Auf- und Abbaukosten.